С 1 января 2018 года вводится запрет на любые операции с земельными участками, которые не имеют установленных по закону границ. Их нельзя будет продать, подарить, завещать. В стране таких участков — порядка 40%. В основном это участки в садовых и дачных товариществах, деревнях, поселках. Их владельцам необходимо срочно устанавливать сейчас границы. Но из-за кадастровых ошибок, допущенных не по их вине, сделать зачастую просто невозможно. Люди оказались практически в тупике. Кто виноват, почему в кадастре ошибки, чем может помочь государство и почему не помогает? Мы постарались во всем этом разобраться.
Делимся опытом №1. История москвички Елены Анатольевны Пожиловой, одной из тысяч дачников, столкнувшихся с невозможностью уточнить границы своего участка.
«У меня участок в Раменском районе, 6 соток, СНТ, получили мы его в 90-х. Свидетельство о собственности я получала без геодезии, но в Государственном кадастре недвижимости участок зарегистрирован. У меня на него есть кадастровый паспорт с записью: «Границы участка не установлены в соответствии с законом».
Чтобы соответствовать закону, мы решили установить границы.
Чтобы установить границы, нужно сделать межевой план. Его делают кадастровые инженеры, их работа стоит приличных денег. Мы заплатили, нам все сделали, записали на диск, мы передали его в кадастровую палату.
Оттуда нам пришел отказ «из-за пересечения границ участка с общими границами всего садоводства». То есть наш участок вылезает за границы каким-то образом.
Что делать? В кадастровой палате объяснили: есть два варианта.
Вариант 1. Пусть председатель нашего СНТ откажется от того кадастрового плана садоводства, который у нас есть сейчас и сделает новый кадастровый план на все СНТ. Это все равно нужно делать, потому что внутри СНТ все участки находят друг на друга, и всем членам СНТ нужно навести с этим порядок
Вариант 2. Я могу сама подать заявление в суд об уточнении границ только одного моего участка.
По первому варианту я говорила с председателем нашего СНТ. Он отказался за это браться. Уговорить всех членов СНТ, со всех собрать деньги, всех убедить? Нереально.
Остается второй вариант — идти в суд. Соседи у нас так и сделали. Но для суда надо оплачивать независимую судебную экспертизу — 70 тыс. руб. Мне не по карману.
Что теперь делать — совершенно не понятно. Я хотела подарить участок детям, но нотариус отказался оформлять дарственную, увидев, что в кадастровом паспорте нет границ: «Сначала уточните границы».
Но уточнить невозможно. И получается, мой участок нельзя ни подарить, ни завещать, ни продать».
Наложение участков — массовое явление. Вряд ли найдется хоть одно СНТ, где ни один участок не накладывается на другой.
Вернее, на самом деле никто ни на кого не накладывается. У всех стоят заборы и все знают: вот моя земля, вот соседская. В реальной жизни наложений нет. Но в государственной учетной документации они есть. И сейчас пришло время документацию исправить, подогнать под реальность.
Каким образом? Есть четыре способа.
Первые два реализуются самими гражданами. Они описаны Еленой Анатольевной: индивидуально через суд и коллективно всем садоводческим или дачным товариществом.
Третьим и четверым способами могут действовать государственные структуры. Это комплексные кадастровые работы, которые разрешено проводить муниципальным властям, но они их не проводят, потому что нет денег (подробно об этом в интервью директора МОБТИ Владимира Денисова: "Подводные камни кадастра: как навести порядок с учетом участков") и самостоятельное исправление ошибки кадастровым органом, которое применяется в ограниченном ряде случаях (об этом — в интервью и.о.директора Федеральной Кадастровой палаты Константина Литвинцева: "Границы дачного участка: как их правильно узаконить").
Причина наложений: ошибки при постановке участков на кадастровый учет. Они происходят по вине кадастровых инженеров и сотрудников кадастровых органов.
У гражданина нет шансов проверить, правильно кадастровый инженер определил координаты границ его участка или неправильно. А когда кадастровая палата ему сообщает, что его участок накладывается на другой, у него нет шансов узнать, почему он накладывается.
Потому что его кадастровый инженер неправильно определил координаты?
Или потому что неправильно определил координаты другой инженер — тот, которого пять лет назад вызывали соседи, и из-за этого их участок в документах съехал на его участок?
Или определено все правильно, но не в той системе координат, которая сейчас в Московской области используется, поэтому, когда координаты переводили из старой системы в новую, произошла ошибка?
Или сотрудник кадастровой палаты перепутал цифры, поставил лишний нолик, когда вносил данные?
Или ошибки не было, а был сознательный мухлеж «решальщика», который за деньги впихнул в кадастр «невпихуемое»?
Какая бы из этих причин ни сыграла роль, гражданин в любом случае не виноват. Но расхлебывать кашу придется ему. Если, конечно, он хочет и после 2018 года распоряжаться своей землей.
Несмотря на то что ошибки содержатся в государственной документации по причине того, что госорганы госучета не сумели наладить работу так, чтоб их не было, государство не собирается само за свой счет исправлять свой косяк.
Оно перекладывает свой косяк на граждан, землевладельцев. Причем перекладывает так, что граждане оказываются в издевательском каком-то тупике. Мало того что за исправление государственного косяка они должны платить из своего кармана кадастровым инженерам (10 тыс. за участок в Подмосковье) и экспертам (70 тыс. за независимую судебную экспертизу одного участка), так еще и прыгать при этом выше головы.
Прыжок выше головы — тот вариант исправления наложений, который предлагается исполнять коллективно всем садовым товариществом.
Чтобы оценить его сложность, попробуйте пройтись по дачным соседям и предложить им сдвинуть границы своих участков в кадастре.
Что вам ответят соседи? То же самое, что сказали бы вы на их месте: «Пошел ты знаешь куда. Вот мой дом, вот забор, вот документы. С какой стати мне что-то менять да еще за это платить?»
Тем не менее в Подмосковье есть по крайней мере одно СНТ, которое такой прыжок совершило. Но мало кто сумеет их подвиг повторить.
Делимся опытом №2. Рассказ Алексея Нуждова, председателя СНТ «Белые пески», Воскресенский район.
«Два с половиной года назад мы решили проводить газ. Собрали деньги, заказали проект, купили трубы. Но оказалось, газовщикам обязательно нужен кадастровый паспорт нашего СНТ. Его у нас не было, и мы обратились в кадастровую палату Московской области.
У нас в СНТ 300 участков. Чуть больше 200 были поставлены на кадастровый учет. По данным кадастровой палаты оказалось, что у нас наложения по 171 участку. Чтоб получить кадастровый паспорт, нам надо было их расставить заново. Для этого мне надо было убедить 171-го человека написать заявление в кадастровую палату об изменении границ.
Самое трудное было всем объяснить, что никто не собирается своровать у них таким образом землю. В течение полугода я встречался с каждым, объяснял, убеждал не бояться.
Те, у кого участки уже были поставлены на кадастр, не понимали, почему это они должны исправлять ошибки, а не кадастровые органы.
А те, кто свой участок на кадастр не ставил, не понимали, откуда у них вообще какие-то ошибки: как они могли ошибиться, если ничего не делали?
Ну а я сейчас не понимаю, как мне удалось всех уговорить. Наверно, сыграло роль то, что у меня есть некоторый кредит доверия, потому что раньше мы делали электрификацию СНТ, и я тогда не убежал со всеми собранными деньгами.
Нам пришлось заказать заново топографическую съемку всего 171 участка. У нас были собраны деньги на газификцию — мы из них платили кадастровым инженерам. Это очень все облегчило: не пришлось дополнительно к уговорам еще и собирать деньги с людей.
Отправляя документы в кадастровую палату, мы, тем не менее, опять получали по разным причинам отказы и были вынуждены нанять профессиональную фирму.
Она билась с кадастровой палатой два года, чтоб исправить нам все границы. Ее мы тоже оплачивали из газовых денег.
Постоянно в кадастре что-то не проходило, объявлялись приостановки, на уже занятых, выправленных местах появлялись новые, неизвестно откуда взявшиеся участки. Два года! Казалось, конца этому не будет.
Больше всего меня удивляло, что госорганы совершенно были не заинтересованы в том, чтоб нам помочь. Хотя это у них ошибки, в их документах. И задача серьезная — растащить по местам все товарищество. Два участка можно воткнуть хоть куда, а тут-то надо по-честному расставлять. Совсем им это было не интересно. Как одолжение делали, через силу. Все время приходилось их заставлять. Мы уж и к депутату ходили в Госдуму, и в газету обращались.
По правде говоря, не представляю, как сможет через это пройти какая-нибудь бабушка, если мы — большое СНТ, наняв за большие деньги профессионалов, — с таким огромным трудом это сделали».
Почему происходят кадастровые ошибки
? некорректные измерения при геодезических работах
? самозахват земли
? большое количество участков, поставленных на учет без границ
? описки и опечатки, допущенные при занесении данных в ГКН
Какие бывают кадастровые ошибки
? неверно указанные данные о параметрах объекта недвижимости
? ошибки в определении границ земельных участков