- Если у вас есть наличные средства или нереализованный материнский капитал, сейчас самое время ловить момент и вкладывать в недвижимость, - советует исполнительный директор АН «Ваш риэлтор» Анна Секушина.

 

Один из основных источников первоначального взноса по ипотеке в районах - материнский капитал. Ранее его могло не хватить для покупки хорошего жилья. Теперь все изменилось.

 

И в Вологде, и в Череповце, и в муниципальных районах ситуация практически идентичная: продать жилье становится все трудней, а выгодно купить - все легче. Сэкономить на покупке квартиры можно 10-15%, а это в масштабе цен на недвижимость весьма солидная сумма - не одна сотня тысяч рублей.

 

Но есть муниципалитеты, ощутившие падение цен на жилье не так сильно за счет клиентов из крупных областных городов, которые хотели бы купить относительно дешевую недвижимость и при этом недалеко от Вологды и Череповца. Так, спрос в Соколе или Шексне чуть выше за счет клиентов из крупных городов, заинтересованных в покупке более дешевой недвижимости «в пригородах». К примеру, в Соколе купить небольшую однокомнатную квартиру сейчас и вовсе можно за 550-600 тысяч рублей. За двухкомнатную в панельном доме просят 1,1-1,3 миллиона. 

На востоке области ситуация примерно такая же. Как рассказала «Красному Северу» великоустюгский риэлтор Анна Корякина, однокомнатная квартира в каркасном доме в районе «Горка» сейчас обойдется покупателю примерно в 900 тысяч рублей. Однако, если поискать, то на 100-150 тысяч дороже можно найти и «двушки». Хотя, разумеется, есть и предложения в 2-2,5 миллиона, но реализовать их в нынешних условиях продавцу практически нереально.

 

Что же происходит?

 

 

Началось все в ноябре-декабре прошлого года. Резкий рост курса доллара и евро по отношению к рублю привел к самому настоящему покупательскому буму на вологодском рынке недвижимости. Некоторые риэлторы в те дни хвастались, что за две-три недели сделали квартальный план по продажам: вологжане торопились брать ипотечные кредиты, опасаясь роста ставок и удорожания квартир.

 

В результате паники к концу 2014 года ставки по ипотеке на «вторичку» выросли в среднем на 2-3%, а застройщики накинули пару процентов на объекты, находящиеся в высокой степени готовности.

 

- Мы успели взять заем под 11,5% на двухкомнатную квартиру в Зашекснинском районе, - рассказывает жительница Череповца Ирина Климова. - Если честно, то мы с мужем просто поддались всеобщему ажиотажу. Покупку квартиры планировали довольно давно, копили на первоначальный взнос. Когда доллар стал расти в ежедневном режиме, решили: лучше перезаймем у родителей и коллег, но в новое жилье переедем. В итоге сейчас на нас висит и ипотечный кредит (правда, по нормальным для нынешних времен ставкам), и долг в 500 тысяч.

 

По многим уже одобренным сделкам банки в срочном порядке пересматривали ставки в сторону увеличения.

 

- Зачастую, чтобы купить новую квартиру, людям приходится продавать свое старое жилья, - поясняет замдиректора АН «Квадраты» Анна Дмитриева. - Кто уже продал, но еще не успел подписать кредитный договор, был вынужден соглашаться на более дорогую ипотеку, чтобы просто не остаться с деньгами, но на улице.

 

Однако после ажиотажа всегда происходит падение спроса. Особенно пострадал в последние месяцы вторичный рынок.

 

- В области по-прежнему растет количество строящегося жилья - именно его и предпочитают приобретать большинство вологжан, - рассказывает Анна Секушина. - Во-первых, долевое строительство хоть и сопряжено с некоторыми рисками, но все-таки обходится покупателю дешевле, чем приобретение готового жилья. Во-вторых, с зимы этого года действует программа государственной поддержки ипотеки, которая распространяется только на «долевку». Так что рынок «вторички» действительно встал.

 

 

По данным Северо-Западной палаты недвижимости, в среднем по области количество сделок сократилось на 50%. Основная причина - снижение покупательской способности. К осени, по данным департамента стратегического планирования Вологодской области, реальные доходы населения упали на 10,7%. Учитывая, что только официальная инфляция барражирует на уровне в 12%, становится совершенно понятно - покупка недвижимости уходит для вологжан на второй план. Поэтому те, кто хочет продать квартиру, оказались в трудном положении.

 

- Продать квартиру сейчас очень непросто. Некоторые объекты «зависают» в базах данных на год и более. Недавно удалось продать однокомнатную квартиру в районе ФМК, которую владельцы пытались реализовать с сентября прошлого года. Причем трижды снижали цену и в итоге продали на 400 тысяч дешевле, чем планировали, - рассказывает «Красному Северу» частный риэлтор, череповчанин Андрей Харитонов. - В первые три месяца продается не более 10% квартир, за полгода - 25%. Хотя раньше эти цифры были как минимум 30 и 50% соответственно.

 

Причем такая ситуация во всех сегментах рынка: от экономичных вариантов до жилья премиум-класса. Так что, в прямом смысле этого слова, богатые тоже плачут. К примеру, семья Красновых из Вологды более полугода пыталась продать жилье в элитном жилом комплексе. 100-метровая четырехкомнатная квартира в малоэтажном доме с закрытой территорией стала для них маловата, когда родился третий ребенок. Было решено ее продать, а взамен купить отдельный коттедж по соседству. 

 

- Мы оставляли не только хороший ремонт, теплые полы, но и кухонный гарнитур, который нам обошелся в 300 тысяч рублей, встроенную бытовую технику, встроенную мебель и были готовы оставить еще часть имущества - некоторые люстры и светильники, детскую мебель, - рассказывает жена главы семьи Светлана Краснова. 

 

Но с весны до осени, несмотря на то, что к продаже жилья подключились профессиональные риэлторы, покупателей не было. Люди звонили, узнавали цену - и пропадали… Наконец, осенью покупатель нашелся, но он так отчаянно торговался, что пришлось скинуть цену аж на 800 тысяч рублей. 

 

- Деньги нам нужны были срочно, потому что ипотечный платеж за уже купленный дом составлял больше 100 тысяч рублей в месяц, - поясняет Светлана. - А покупатель заявил, что хочет сразу же въехать без всяких вложений, так что с блокнотом и ручкой прошелся по всей квартире, записывая все, что видит. За каждый предмет мы буквально сражались, объясняя, почему не можем оставить его, хотя до совершения сделки все содержимое квартиры и так было нашей собственностью. В итоге мы оставили покупателю даже те предметы, которые изначально хотели забрать с собой в новое жилье, - лишь бы сделка состоялась. Так что около миллиона мы «подарили» точно.

 

Юрий Румянцев, президент Северо-Западной палаты недвижимости, подтверждает, что сейчас рынок покупателя, а не продавца. 

 

- Падают продажи и у тех, кто занимается жильем эконом-класса, и у тех, кто реализует элитное жилье, - говорит он. - Причем, по моему наблюдению, в элитном жилье ситуация с продажами даже более напряженная.

 

 

Как видно, в сложившейся ситуации продавцу приходится несладко, зато для покупателей - сплошные плюсы. Те объекты недвижимости, которые еще недавно вологжане не могли себе позволить, становятся с каждой неделей доступней.

 

- Мы с апреля подбирали себе новую квартиру, так как ждем с супругой третьего ребенка, - говорит череповецкий предприниматель Валерий Юдин. - Хотели взять квартиру в 90 квадратных метров в конце Октябрьского проспекта, так как и площадь была подходящая, и экологическая ситуация в этой части города более благоприятна для многодетной семьи. У нас была конкретная сумма, с которой мы могли расстаться и уже были к этому готовы. Но летом стало понятно, что цены идут вниз и мы сможем либо купить квартиру за меньшие деньги, либо взять вариант получше.

 

В итоге в сентябре Юдины купили 120 «квадратов» все в том же Зашекснинском районе.

 

- Только Октябрьский поменяли на улицу Раахе, - улыбается новосел. - Причем потратили именно наш определенный лимит, но за него получили квартиру большей площади с двумя балконами и маленьким зимним садом. 

 

В зависимости от объекта цены меньше чем за год снизились весьма существенно. И эта тенденция, уверены специалисты, только продолжится. Причин изменения ситуации на рынке сегодня абсолютно не просматривается.

 

Сейчас стоимость квадратного метра в Вологде, по данным авторитетного ценового агрегатора «Домофонд», опустилась до 47,6 тысячи за квадратный метр. В июле «квадрат» стоил 48,7, а в апреле и вовсе более 51 тысячи рублей. 

 

 

В Вологде самое дорогое жилье традиционно в районе Прибрежного (доходит до 60 тысяч рублей за квадратный метр), в новых домах улучшенной планировки в центре города и в микрорайоне Южная роща. В районе Ленинградской, Тепличном и Водниках «квадрат» обходится в среднем в 47 тысяч, в районе Льнокомбината - в 41-42 тысячи рублей.

 

В Череповце средняя цена продажи в начале октября - 39 тысяч рублей за квадратный метр. Самые дорогие (до 43-45 тысяч) квартиры в Зашекснинском и Заягорбском районе. Если еще два года назад по этому показателю заметно вырывался вперед район за Шексной, то теперь к нему подтянулось Заречье. Основная причина переориентации предпочтений череповчан - ухудшившаяся дорожная ситуация в ЗШК. Перспектива просиживать время в километровых пробках на Октябрьском мосту заставляет череповчан отдавать предпочтение именно району от улицы

 

Первомайской до улицы Олимпийской. Однако после завершения строительства путепроводной развязки, расширения улицы Раахе и Октябрьского проспекта, которое завершится уже в этом году, риэлторы вновь ждут всплеска интереса к недвижимости именно в Зашекснинской части города.

 

Конечно, цены еще скорректируются. Так, эксперты считают, что стоимость жилья в следующем году может опуститься дополнительно на 10-15%. Большего дисконта ждать вряд ли стоит. Пока на рынке много предложений, цены идут вниз. Но так будет не всегда. В частности, на это могут повлиять планы многих застройщиков завершить возведение нынешних объектов и заморозить деятельность. Когда предложение резко упадет, вполне вероятно начало новой волны жилищного ажиотажа.

 

Многие компании уже сейчас достраивают дома, зная, что реализовать как минимум треть квартир совершенно точно не удастся. Учитывая, что большинство застройщиков работают с кредитными ресурсами, также выросшими в цене, ситуация в 2016 году может быть очень непростая. Скорее всего, нас ждет снижение темпов строительства, но пока об этом говорить преждевременно.

Как полагают специалисты, нынешняя ситуация на рынке недвижимости и падение цен сохранятся как минимум до середины следующего года. Реальных предпосылок для восстановления «недвижки» и последующего роста просто нет. Прогнозировать дальше не берется никто. 

---

 

Александр Федотовский, риэлтор:

 

- В среднем цена падает на 1-2% в неделю. Если сравнивать со стоимостью недвижимости в декабре 2014 года, то сейчас квадратный метр стоит на 10-15% меньше, в зависимости от предложений, района, площади квартиры или дома. К примеру, однокомнатная квартира в семилетнем доме в районе Ленинградской стоила в декабре 2,3 миллиона рублей. Сейчас точно такой же объект продается за два миллиона. 

Особенно стали терять в цене «хрущевки». Квартиры в старом жилом фонде потеряли «в весе» за год уже 20%. Если еще недавно купить квартиру за миллион в Вологде или Череповце было практически нереально, то теперь число таких предложений растет как на дрожжах. Самая дешевая «однушка» в Индустриальной части Череповца в декабре 2014-го стоила 1,3 миллиона. Теперь продается за миллион.

Многие застройщики зарабатывали себе неплохой бонус, продавая квартиры с отделкой, мебелью и бытовой техникой. Обходились стандартные бумажные обои, полочки, шкафчики и обычная сантехника компании недорого, а увеличить стоимость продажи могли на 300-400 тысяч рублей. В нынешней ситуации «впарить» вологжанам весь этот нехитрый набор за дополнительную плату становится практически невозможно. Как рассказали «Красному Северу» риэлторы, один из трендов этой осени - продажа «упакованной» квартиры по цене «голых стен». 

Появляются на рынке и вовсе «заманчивые» предложения. Так, квартиру-студию в областной столице вместе с мебелью можно приобрести за 800-850 тысяч рублей. Вот только такой демпинг не всегда оправдан. Если для одинокого человека 22 квадратных метра - еще ничего, то для семьи такой метраж явно будет маловат. Да и, учитывая нынешние трудности с реализацией недвижимости, избавиться от такого «угла», запланировав переезд, будет практически невозможно.