Как стало известно «Газете.Ru», уже в июне в обороте могут появиться ипотечные облигации на несколько миллиардов рублей, гарантированные государством. Госбанки получат дополнительный инструмент для пополнения оборотных средств и, возможно, снизят ставки по ипотеке на 1–2%. Власти надеются преодолеть апатию на рынке недвижимости, напуганном протестами обманутых дольщиков и валютных ипотечников. Однако выпуск бумаг чреват появлением нового мыльного пузыря, аналогичного тому, что вызвал кризис в США.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает проект по стимулированию рынка ипотеки. Планируется выпуск ипотечных облигаций. Не исключено, что ипотечные ценные бумаги могут быть выпущены в ближайшее время, возможно, уже в июне, пояснили «Газете.Ru» в АИЖК.

Объем выпуска может составить «несколько десятков миллиардов рублей». Эмитентом бумаг может стать Сбербанк, меморандум о намерениях с госбанком АИЖК подписал еще в конце декабря прошлого года. Кроме Сбербанка и других госбанков к этому проекту «могут подключиться и другие крупные банки».

В АИЖК обещают запустить «фабрику» по ускоренному выпуску ипотечных ценных бумаг.

«Правительство будет создавать условия, при которых ипотечные облигации будут эффективно размещаться частными эмитентами и покупаться частными инвесторами», — подтвердил «Газете.Ru» замминистра финансов Алексей Моисеев.

Риск на триллион

Кредитный риск по облигациям в случае очередного кризиса покроет госагент — АИЖК. Агентство сможет прогарантировать до 1 трлн облигаций, добавляет Моисеев. Минфин, правительство и ЦБ выпуск облигаций согласовали. Осталось получить одобрение на новую ипотечную бумагу в Швейцарии, в Базельском комитете по банковскому надзору, поясняют в АИЖК. Облигация должна соответствовать нормам «Базеля III». При этом АИЖК надеется смягчить требования базельских норм по коэффициенту риска для банков, выпускающих облигации. Как ранее пояснял в эксклюзивном интервью «Газете.Ru» генсек Базельского комитета Билл Коэн, базельские нормы не являются обязательным для исполнения нормативом. Тем не менее полностью или частично они исполняются 100 странами мира, включая Россию. Выпуск ипотечных облигаций с госгарантией – это, по сути, еще одна и наверное, наиважнейшая часть плана по созданию в России рынка доступного жилья, пояснил «Газете.Ru» представитель секретариата первого вице-премьера Игоря Шувалова. Сначала был создан фонд РЖС (развития жилищного строительства), затем он был объединен с АИЖК.

Здесь вам не Европа

«Фактически был создан единый финансово-инфраструктурный «кулак», эти структуры стали прозрачнее, их управление — эффективнее. Теперь рынку необходимо предложить финансовый инструмент, с помощью которого можно будет снизить ставки по ипотеке, сделать ипотеку доступнее для граждан», — сообщил представитель секретариата.

Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в первом квартале этого года, составила, по данным ЦБ, 12,46%. В большинстве стран ЕС даже нерезиденты могут взять ипотеку по ставке 3–4%, в США ипотечные ставки еще ниже.

В АИЖК уверены, что механизм ипотечных облигаций повысит заинтересованность банков в снижении ставок по ипотеке и они захотят снизить действующие ставки на 1,5 и даже 2% в перспективе трех лет. В кулуарах правительства даже поговаривают о возможности достичь в ближайшей перспективе минимальной планки по ипотечным кредитам в 7–8%.

Ипотека сейчас растет. Объем рублевой ипотеки, выданной в России в первом квартале 2016 года, вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года почти на 49% — до 323 млрд руб. Совокупный портфель рублевой ипотеки, по данным ЦБ, вырос за первый квартал на 3,3% (выдано ипотеки на 323,4 млрд руб) и составляет сейчас почти 4 трлн руб. Валютная ипотека почти не выдается. В январе-марте ее объем составил всего 284 млн руб, что в 3 раза меньше, чем в первом квартале прошлого года.

Но и просроченная задолженность по кредитам тоже растет. Причем в три раза быстрее – рост за квартал на 8,9%, до 43 млрд.

Ажиотажа не будет

Несмотря на рост просрочки, власти намерены активнее стимулировать рынок ипотеки с помощью облигаций. «Мы полагаем, настало время для вывода такого продукта на российский финансовый рынок, потому что ситуация на рынке успокоилась, ставки стабилизировались, мы видим рост интереса инвесторов к облигациям», — говорит замминистра Моисеев.

Это здравый механизм, инвесторы и банки в нем заинтересованы, на этом можно заработать, считает Андрей Шенк, аналитик департамента управления активами УК «Альфа-капитал». «Но облигации, скорее всего, не создадут ажиотажного спроса на ипотеку у граждан. Спрос в большей степени зависит от состояния экономики и уверенности людей в завтрашнем дне, а не от специализированного финансового механизма», — говорит Шенк.

Кроме того, надежность ипотечных облигаций по-прежнему остается в прямой зависимости от аппетита банков к риску.

«Если банки увидят, что государство будет гарантировать риски по этим облигациям, то могут снизить требования к заемщикам, и тогда на рынке может надуться тот самый «пузырь», который обвалил ипотечный рынок США и запустил экономический кризис 2007–2008 годов», — напоминает эксперт.

Построить на доверии

Единственное, что может сдержать «фабрику» по разогреву рынка ипотеки – это доверие к ней потенциальных заемщиков. А они видят, что со времени прошлого кризиса осталась проблема обманутых дольщиков. В этом году их количество снова начало расти за счет банкротства СУ-155. Наличие проблемы признал президент Владимир Путин. «К сожалению, обманутых дольщиков все еще много... Ситуация с недостроенными, брошенными домами, с фирмами, которые прикарманили, съели, прямо сказать, чужие деньги, да и – как в народе говорят – смылись после этого, все это подрывает доверие граждан», — заявил президент, выступая на Госсовете 17 мая.

Для компенсаций дольщикам создадут хотя бы фонд, но проблему валютных заемщиков власти предпочитают вообще не замечать. Хотя ипотеку за доллары, евро и франки продвигали все банки и все госбанки, против валютной ипотеки не возражал ЦБ. Теперь считается, что граждане, взявшие валютную ипотеку, «сами дураки».

Просрочка по валютной ипотеке составляет порядка 30 млрд руб. (в пересчете на рубли). Валютные ипотечники проводят акции протеста по всей стране, а потенциальные заемщики, мечтающие об улучшении жилищных условий, видят отношение банков к тем, кто уже взял кредит.

У тех, кто решился сыграть в азартную игру с банками и государством, теперь отнимают залоговое жилье, аннулируют платежи, что тоже не добавляет доверия к рынку.

Если власти действительно раскрутят рынок ипотеки с подачи строительного и банковского лобби, то будет нарастать транспортный коллапс в столице и в городах-миллионниках. «В России тип мобильности населения и тип застройки перпендикулярны друг другу», — иронизирует Михаил Блинкин, глава Института экономики транспорта НИУ ВШЭ. Страна Замкадия застраивается микрорайонами с многоэтажками с высокой плотностью населения, а метро там нет. Тогда как вокруг больших городов можно строить только однофамильные дома, коттеджи, чтобы избежать пробок на дорогах.

Кроме того, с ростом ипотеки неизбежен рост просрочек по кредитам, какой бы безрисковой и первоклассной, по словам первого вице-премьера Игоря Шувалова, не оказалась сама ипотечная облигация.

Проблема обманутых дольщиков должна быть решена за счет внесения изменений в 214-й федеральный закон, поправки должны обезопасить граждан от ненадежных застройщиков и строителей финансовых пирамид. «Нельзя ничего не делать, необходимо движение вперед, и ипотечная бумага – реалистичный для этого инструмент», — отметил представитель Шувалова.

О том, что ипотечные облигации могут обвалить рынок, говорила и глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая в Кремле на Госсовете, посвященном проблеме строительной отрасли. Эксперты напоминают, что именно бесконтрольный выпуск ипотечных облигаций вызвал финансовый кризис в США в 2007–2008 годах. Тогда широко распространенные на финансовом рынке производные ценные бумаги, обеспеченные в том числе субстандартными ипотечными закладными, почти полностью обесценились. На просьбу «Газеты.Ru» прокомментировать условия выпуска ипотечных облигаций Центробанк ответил отказом, сославшись на то, что «данные вопросы относятся к компетенции АИЖК».