1.     В НП "Вологодская ассоциация ТСЖ (ЖСК) и собственников жилья" обратился председатель правления ТСЖ "Кирпичная-59" с просьбой помочь разобраться в следующей ситуации.

В начале июня собственникам дома № 59 по улице Кирпичная в Вологде, где 1,5 года назад было создано ТСЖ, стали приходить судебные извещения о том, что все они являются  ответчиками в соответствии с исковым заявлением управляющей компании «ОАО «Подшипник». 

В своем исковом заявлении истец требует от собственников жилья по Кирпичной, 59 оплатить некоторые виды работ, выполненные УК в период управления домом, и которые, по мнению УК, так и не были оплачены собственниками. В обоснование своего требования истец ссылается на Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 29.09.2010 № 6464/10: «Если же выполнение неотложных работ и услуг будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за выполнение которых она отвечает, то такие расходы должны быть ейдополнительно компенсированы собственниками помещений в доме». 
              





 

Общий долг собственников жилья, предъявляемый УК к оплате, составил почти полмиллиона рублей (5-8 тысяч с каждой квартиры). Учитывая, что собственники в большинстве своем при расторжении договора управления с УК не имели задолженности по жилищно-коммунальным услугам, каких-либо документов, свидетельствующих о том, что УК выдала жителям либо кредит, либо займ в деле не представлено, ранее никаких финансовых претензий в адрес жильцов УК не высказывала. то, следовательно, можно утверждать, что УК требует возмещения понесенных ею затрат сверх установленного тарифа на содержание жилья, т.е. дополнительно, поскольку средств на финансирование этих, с точки зрения истца неотложных и непредвиденных работ в рамках утвержденного тарифа, не хватало.

Таким образом, для того, чтобы признать  требования истца законными или незаконными, необходимо ответить на три вопроса: 
-   Обязана ли была УК выполнять все эти работы, особенно в условиях недостатка средств?
- Вызвана ли необходимость выполнения данных работ обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить?
-  Обязаны ли собственники помещений возмещать понесенные УК затраты (в случае, если УК всё-таки была обязана провести данные работы) сверх утвержденного тарифа на содержание дома?  

Обязанность УК выполнять те или иные виды работ вытекает из следующих нормативных документов:
- Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"
-  "Жилищный кодекс РФ" от 29.12.2004 N 188-ФЗ 
- Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»
-  Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ в от 29.09.2010 №6464/10. 

Собственники помещений в многоквартирных домах не обладают и не обязаны обладать специальными познаниями в сфере технической эксплуатации жилых домов, чтобы оценить необходимость выполнения тех или иных работ, а управляющая организаций не должна этим пользоваться. В данном вопросе не случайно Президиумом Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 29.09.2010 №6464/10 указано: «…Все текущие, неотложные, обязательные и сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеются ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. 

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома является их предпринимательским риском».  «Нормы содержания дома как объекта» содержатся вПостановлении Госстроя РФ N 170. В ПП РФ № 290 также закреплен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

2.       Итак, обязана ли была УК «Подшипник» выполнять работы, которые нашли отражение в исковом заявлении, и если обязана, то можно ли отнести данные виды  работ к непредвиденным? 

1)       Косметический ремонт подъездов

Постановление Госстроя № 170 п.3.2.9. «Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа». 

ПП РФ № 290 п.11. «Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений».

Истец предъявил предписание ГЖИ, которое и указывает ему выполнить данный вид работ. 

Итак, выполнение работ по косметическому ремонту подъездов является обязательным и входит в структуру тарифа на содержание и текущий ремонт. Никакого внеочередного собрания собственников для получения их согласия на выполнение этого вида работ не требуется. Никаких дополнительных сборов на осуществление данного вида работ не требуется.

2)       Ремонт крыши 

Постановление Госстроя № 170 п. 4.6.1.1. «Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: … исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли …».

ПП РФ № 290 п.7. «при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение». 

Истец предъявил жалобы жильцов, которые требовали выполнить работы по текущему ремонту крыши ввиду наличия протечек. 

Итак, выполнение работ по текущему ремонту крыши является обязательным и входит в структуру тарифа на содержание и текущий ремонт. Никакого внеочередного собрания собственников для получения их согласия на выполнение этого вида работ не требуется. Никаких дополнительных сборов на осуществление данного вида работ не требуется. 

3)       Установка регулятора температуры на ГВС 

Постановление Госстроя № 170 п.5.3.1. «…Температура воды в системе горячего водоснабжения должна поддерживаться при помощи автоматического регулятора, установка которого в системе горячего водоснабжения обязательна». 

ПП РФ № 290 п.18. «…постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения …» 

Истец предъявил письмо из ДГИ, которое и указывает ему выполнить данный вид работ. 

Итак, выполнение работ по установке регулятора температуры на ГВС является обязательным и входит в структуру тарифа на содержание и текущий ремонт. Никакого внеочередного собрания собственников для получения их согласия на выполнение этого вида работ не требуется. Никаких дополнительных сборов на осуществление данного вида работ не требуется. 

4)       Реконструкция водомерного узла и установка прибора учета тепловой энергии 

В соответствии с ФЗ (в ред. от 18.07.2011) от 23.11.2009 № 261-ФЗ до 1 июля 2012 года собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечить установку приборов учета воды, тепловой энергии, электрической энергии. С 1 июля 2012 года ресурсоснабжающие организации должны устанавливать общедомовые приборы учета там, где это не было сделано. 

Лицо, не исполнившее в установленный срок обязанности по оснащению объектов приборами учета используемых энергетических ресурсов, должно обеспечить допуск энергоснабжающих организаций к местам установки приборов учета используемых энергетических ресурсов и оплатить расходы энергоснабжающих организаций на установку этих приборов учета. В случае отказа от оплаты расходов в добровольном порядке лицо, не исполнившее в установленный срок обязанности по оснащению объектов приборами учета используемых энергетических ресурсов, должно также оплатить понесенные указанными организациями расходы в связи с необходимостью принудительного взыскания. 

Установка коллективных приборов учета осуществляется за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме. Если собственник не в состоянии оплатить прибор учёта и его установку сразу, организация-поставщик энергоресурсов обязана предоставить рассрочку по платежам со сроком до 5 лет. Процент за такой кредит устанавливается по действующей на момент заключения договора об установке приборов учёта ставке рефинансирования Центробанка РФ.

Прежде чем приступать к организации в доме учёта тепла, необходимо коллективное решение собственников, принятое большинством голосов на общем собрании. Поскольку будущий узел учёта станет общедомовой собственностью, оплата оборудования и работ целиком или частично (в случае участия в федеральных, областных или муниципальных программах) распределяется между всеми собственниками квартир. Задача управляющей компании или правления ТСЖ, ЖСК - донести информацию до собственников, что установка приборов учёта необходима согласно закону об энергосбережении и отказ от установки грозит принудительными мерами по установке приборов учёта со стороны энергоснабжающей организации и разбирательством в суде. УК или правление ТСЖ, ЖСК должны предложить собственникам варианты: перечень компаний, с которыми имеется возможность заключить договор на установку приборов учёта энергоресурсов и их предложения по стоимости работ и качеству предлагаемого оборудования.

В соответствии с 261-м законом «Об энергосбережении», расходы на установку приборов учёта полностью ложатся на собственников. Причём именно они, а не управляющая организация, должны выступать инициаторами установки счётчиков. Решение об установке приборов учёта принимается на общем собрании жильцов. Протокол данного собрания направляется в управляющую компанию, которая в свою очередь заключает договор на установку приборов учёта с ресурсоснабжающей организацией. 

Истец предъявил письмо из ДГИ, которое указывает ему выполнить данный вид работ. Протокол собрания собственников об установке прибора учета тепловой энергии и о реконструкции водомерного узла отсутствует. 

Итак, выполнение работ по реконструкции водомерного узла и установке прибора учета тепловой энергии не являлось для УК обязательным. Для выполнения данного вида работ необходимо было получить согласие собственников. Тем не менее, работы были выполнены без согласия собственников, что является грубым нарушением действующего законодательства. Имеются все признаки навязанной услуги, тем более, что для осуществления работ средства были взяты у самих собственников. Однако собственники дома впоследствии подписали акты приемки реконструированного водомерного узла иприбора учета тепловой энергии,  включив данное оборудование в состав общедомового имущества. Напомним, что обязанность УК (а точнее РСО) на выполнение данного вида работ возникла только после июля 2012 года. Ни о каких непредвиденных работах, как видим, речи не идет. Более того был заключен договор о рассрочке платежей на 5 лет. 

5)       Обслуживание оборудования 

ПП РФ № 290 п.6. «В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны: … своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам». 

ПП РФ № 290 п.18. «Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: 
- проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание … контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета …». 

Истец предъявил договора с обслуживающими организациями. 

Итак, выполнение работ по обслуживанию оборудования является обязательным и входит в структуру тарифа на содержание и текущий ремонт. Никакого внеочередного собрания собственников для получения их согласия на выполнение этого вида работ не требуется. Никаких дополнительных сборов на осуществление данного вида работ не требуется. 

Подводя итоги, отметим, что работы, которые УК была обязана выполнять, не требовали проведения общих собраний собственников, а также каких-либо дополнительных сборов на их выполнение. Кроме того, проведение указанных истцом работ не имело характер неотложности, поскольку в соответствии с параграфом 2.1 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению проводится в ходе реализации обязательной системы технического осмотра жилых зданий. 
  
Те работы, которые УК не обязана была выполнять, УК выполнила без разрешения собственников, что является грубым нарушением действующего законодательства. Соответственно, никаких дополнительных взносов на выполнение этих работ вносить не требуется, скорее, наоборот, собственникам нужно было предъявить иск к УК за неправомерное использование чужого имущества в целях незаконного обогащения. Отмечу, что данная ситуация, носящая в городе, по-видимому, массовый характер, станет предметом нашего дальнейшего расследования. 
  
3.       Как следует из статьи 158 ЖК РФ, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. 

Отсутствие договора управления многоквартирным домом между УК и собственниками, равно как и отсутствие в заключенном договоре письменных обязательств выполнять соответствующие работы  не освобождает фирму от ответственности за непредоставление жильцам данных услуг. 

Как указано истцом, ОАО «Подшипник» работает на рынке управления многоквартирными домами (МКД) более 20 лет. Указанная деятельность выбрана в качестве главного вида предпринимательской деятельности акционерного общества. Т.е. главной его целью является извлечение прибыли .Управление домом по адресу г. Вологда, ул. Кирпичная, 59 входило с 2008 г. согласно протоколу собрания собственников от 25.04.08г. в предмет деятельности управляющей компании. На этом же собрании была утверждена единая для всех форма договора управления с приложением. На этом собрании была утверждена и цена договора, являющаяся существенным условием договора управления. 

Цена договора управления величина договорная, но определяется и утверждается самими собственниками на общем собрании.  Согласно правовой позиции президиума ВАС РФ №6464/10 от 29.09.2010г. определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является предпринимательской деятельностью управляющей компании. Согласно ст. 2 ГК РФпредпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. 

  При этом, располагая профессиональными навыками проведения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД управляющая компания должна исходить из следующего: регулирование цены договора управления основано на диспозитивном и императивном началах.

  Диспозитивность проявляется в возможности обеих сторон договора управления (собственники и УК) влиять на ее величину. Цена договора управления в виде тарифа на содержание и ремонт утверждается на общем собрании собственников помещений дома большинством голосов. При этом, управляющая компания, на нашедшая возможности увеличить цену договора при появлении тех или иных обстоятельств, в частности при увеличении, удорожании смет на выполнение работ по содержании и ремонту дома, вправе в соответствии со ст.  451 ГК РФ ссылаться на существенное изменение обстоятельств, влекущих условия для расторжения ранее заключенного договора.

  Императивность проявляется в следующем. Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.

Плата за содержание жилого помещения, а равно тариф, является ценой договора управления. Тариф, утвержденный общим собранием собственников, может быть изменен только общим собранием собственников помещений. В этом находят свое проявление принципы конкурентных преимуществ тех или иных управляющих компаний перед другими.  При этом одностороннее изменение условий договора, в частности его цены, не допускается согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ. 

Если управляющая компания не провела общее собрание и не утвердила совместно с собственниками стоимость содержания жилья, в доме действует муниципальный тариф (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ). При этом в данном случае она окажется обязана предоставлять жильцам данные услуги по муниципальному тарифу. Недостаток средств, собираемых с жильцов, не освобождает управляющую компанию от ответственности за неисполнение обязанностей по содержанию многоквартирного дома. 

Напомним, что в 2011 году в Вологде был утвержден муниципальный тариф 19.41 руб. с кв.метра общей площади помещений в МКД. В нем были учтены расходы УК на все виды работ, которые она обязана была выполнить. Данный тариф был также установлен УК «Подшипник» для дома на Кирпичной, 59, что говорит о согласии УК с данной ситуацией.

Расторжение договора влечет прекращение прав и обязанностей сторон (ч. 2 ст. 453 ГК РФ). С 01 января 2014 г. в связи с выбором способа управления - ТСЖ у собственников помещений МКД по адресу г. Вологда, ул. Кирпичная, 59 прекратилась обязанность вносить плату в ОАО «Подшипник» за содержание жилого помещения, т.е. плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом и плату за  содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. 

4.       Каковы должны быть действия УК, если средств на выполнение обязательных работ в доме всё же не хватает? 

1)       Инициирование собрания с целью увеличения тарифа

Либо через председателя Совета дома, либо через активного собственника, либо через «жалобщика» УК инициирует проведение очного собрания. Если нет кворума – проводится заочное собрание. В материалах дела есть протоколы нескольких годовых собраний (2011 г., 2012 г., 2013 г.), но вопроса об увеличении тарифа на содержание жилья в повестке дня этих собраний нет.

2)       Обращение к администрации города с просьбой увеличить муниципальный тариф 

Что такое муниципальный тариф? Это тариф, в котором заложены все основные расходы управляющей организации согласно перечню, установленному Постановлением Госстроя РФ № 170 и ПП РФ № 290. Для его увеличения должны быть веские экономические обоснования. Обращалась ли УК «Подшипник» к Главе города?  Никаких свидетельств таких обращений в деле нет.  

3)       Предложение к собственникам расторгнуть договор управления и заключить договор обслуживания с УК «Подшипник»

Этот вариант подразумевает либо создание ТСЖ в доме, либо переход на непосредственное управление (в те годы это было возможно). Никаких свидетельств того, что такие предложения поступали в адрес собственников дома на Кирпичной, 59, в деле также не имеется.

4)       Расторжение договора управления и уход из дома

Основанием для досрочного расторжения договора может служить существенное изменение обстоятельств, влекущих условия для расторжения ранее заключенного договора.

5.       Но и при ограниченных финансовых возможностях можно найти способы сосуществования. 

1)       Составление с жильцами подробного графика устранения выявленных дефектов с растягиванием процесса на несколько лет (ремонт подъезда — 3-й квартал 2012 года, крыльца — 2-й квартал 2013 г. и т. д.). В документе оговаривается срок и оплата, таким образом, данная бумага «защитит» управляющую компанию от штрафных санкций, если в здание придут проверяющие. 

2)       Поиск и внедрение недорогих, но надежных технологий и материалов (вряд ли в том же подъезде целесообразно устанавливать пышные евроокна — по крайней мере, если у жильцов на них нет денег).

3)       Перекладывание по согласию с собственниками части работ, предусмотренных в ходе содержания жилья на их плечи.  К таким работам можно отнести санитарную уборку подъезда и придомовой территории, что позволит направлять дополнительные средства на более важные цели. 

4)       Включение дома в титульные списки на капитальный ремонт, финансируемый государством (в соответствии с действующим в те годы 185 ФЗ). Если последнее удалось, львиную долю дефектов, подлежащих исправлению в ходе текущего ремонта, можно отнести к совершенно другой расходной статье,  дотируемой из бюджета. 

5)       Извлечение дохода из многоквартирного дома за счет арендной деятельности и прочей диверсификации.

6.      Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать однозначный вывод - предмет требования УК "Подшипник" к собственникам помещений по адресу Кирпичная, 59 (взыскание неосновательного обогащения) не имеет ничего общего с основанием иска (расходы управляющей компании в размере 464 076 руб.43 коп.). Собственники не могут оплачивать расходы управляющей компании, поскольку в ст. 154 ЖК РФ в структуре платы за жилое помещение такие расходы не предусмотрены. 

PS. Убедит суд наша аргументация или не убедит - узнаем уже в ближайший понедельник. Следите за новостями в группе https://vk.com/club70932085 .