Ситуация на рынке услуг ЖКХ все более приближается к рыночной.

Главный признак рынка — возможность выбрать поставщика услуг согласно собственным пожеланиям. «Крепостного права» больше нет: не нравится, как работает ваша УК, — можно ее сменить. Другой вопрос: как это правильно сделать?

«Старая метла по-новому мести не может!»

Последнее время ситуация в Череповце довольно напряженная. Главный конфликт — нежелание жильцов платить коммунальщикам все больше и больше, так как нет удовлетворения от их работы. Коммунальщики в свою очередь ссылаются на низкий тариф и долги населения. В результате тут и там возникают тупиковые ситуации. Одна из компаний — «Металлург» — недавно решила пойти по пути «перезагрузки» в тех домах, которые ей интересны в плане продолжения работы. Она решила поменять названия своих структур и перешла в наступление раньше, чем это сделают недовольные жильцы. Однако и собственники не оплошали и ринулись в контр-наступление.

Вот такое объявление появилось, например, на подъездах дома № 30 на улице Годовикова (стилистика сохранена):

«По нашему дому вновь гуляет компания „Металлург“, переименовавшись в „Кредо“ с целью заграбастать наш дом и доить с нас деньги. Мы с вами уже имели возможность жить с „Металлургом“. Перейдя в „Кредо“ для нас с вами ничего не изменится... От смены названия отношение к нам не изменится и качество работ не улучшится. В нашем городе много УК, давайте обратимся в другие компании, соберем коммерческие предложения и сами выберем себе новую УК, а не ту, которую нам навязывают. Старая метла по-новому мести не может!»

Письмо подписано «Неравнодушные к судьбе дома жители».

Это ваш шанс

— От меня только что вышла женщина, представляющая дом № 28 на ул. Годовикова, — и тоже с вопросом о «реинкарнации» УК, — рассказывает Ольга Паничева, руководитель Службы жилищного просвещения. — Говорит, что представитель «Металлурга» обходит квартиры, предлагает подписать реестр очного голосования на смену «Металлурга» на «Кредо», хотя «Кредо» как управляющая компания еще не зарегистрирована. Людей спрашивают: свет, вода есть? Обещают, что ничего не изменится, и народ подписывает решение собрания, хотя нет ни повестки дня, ни ознакомления с новым договором.

— Что же делать жильцам?

— Во-первых, оставаться спокойным и ничего сразу не подписывать. Вообще говоря, смена компании — это очень положительный момент, так как можно полностью пересмотреть договор управления домом. Если договор составить правильно, то многие спорные вопросы будут в будущем сняты. Требуется проговорить каждую деталь, сколько стоит каждая операция (например, подметание подъезда, влажная уборка, мытье окон в подъезде — все отдельной строкой) и периодичность ее выполнения. Кто обслуживает домофоны, почтовые ящики — все-все прописывается, чтобы была максимальная прозрачность. В том числе составляется план на перспективу — энергосберегающие мероприятия, капитальные и текущие ремонты и так далее, то есть какие работы должны будут проводиться в срок действия договора. Но надо понимать, что на эти цели придется закладывать средства, их необходимо включать в ежемесячную плату. И здесь такой нюанс — льготники получат в этом случае (при включении этих сумм в тариф) компенсацию своих платежей за услуги ЖКХ, а если ремонт какого-то узла будет прописан отдельной строкой, то льгота на эту сумму уже не идет.

Кстати, о тарифе. Вокруг него споры в Череповце не утихают уже полтора года. При заключении нового договора можно не только оговорить и закрепить на бумаге обоснованный размер тарифа, но и прописать, как он будет меняться от года к году, пока действует соглашение с УК. Имея план работ по дому, расчеты сделать несложно и обсудить их совместно. И никаких споров в дальнейшем не будет. А если что-то не выполнено, то по договору всегда можно будет предъявить претензии.

— Первые договоры, которые заключались в 2008 — 2009 годах, работали плохо, — говорит Ольга Паничева. — Тогда еще в головах у людей не сформировалось сознание собственника дома, а потому и заинтересованности что-то обсуждать и во что-то вникать не было. Сейчас многое поменялось. Поэтому в качестве совета — никакие документы не подписывать без консультации с представителями совета дома или старшим по подъезду. И не ленитесь сходить на общее собрание.

Три возможности разорвать договор

Как же жителям дома расстаться с компанией, которая не справляется со своими функциями? Есть три основания для разрыва договора управления многоквартирным домом:

1) по окончании срока действия договора по заявлению одной из сторон;

2) в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников в случае невыполнения УК условия договора;

3) по обоюдному согласию сторон.

— С первым и третьим пунктом, думаю, все понятно, — говорит Ольга Паничева. — Добавлю, что в большинстве домов «Металлурга» старые договоры заканчиваются в декабре 2014 года. Стоит отметить, что УК по закону не может в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор. Такое право по закону есть только у собственников жилья. А, к слову, то же «Кредо» предлагает расторгнуть договор в одностороннем порядке, такое же предложение поступило жильцам дома № 7 на ул. Первомайской. По второму пункту надо иметь в виду, что требуется актирование нарушений. То есть выявляется нарушение, на место официально вызывается представитель УК и там составляется акт, в котором прописываются разумные сроки устранения нарушения. Если нарушение не устранено, то это повод разорвать договор.

— Вот так сразу?

— Нет, конечно. Процесс это долгий — около 3 месяцев, если опираться на имеющийся опыт. Естественно, кроме составления актов нарушений, требуется путем опроса убедиться, что большинство собственников жилья не удовлетворены работой УК. Далее совет дома или иная инициативная группа должны собрать предложения от других управляющих компаний, проанализировать информацию. Далее необходимо провести переговоры с потенциальной новой УК, подготовить информацию для всех жителей дома. Если решение о смене уже созрело, то следующий шаг — организация и проведение общего собрания собственников помещений, на котором нужно принять решение об одностороннем отказе от исполнения договора управления с прежней УК, о выборе новой УК, об утверждении условий нового договора, о поручении совету МКД осуществить необходимые действия для реализации принятых решений. Весь порядок действий у нас описан на официальном сайте города во вкладке «Живем по-новому». За консультацией и помощью всегда можно обратиться к нам в Службу жилищного просвещения или к специалистам департамента ЖКХ.

Держать УК в напряжении

Еще один важный момент. Чтобы принять решение по смене УК, на общем собрании должен быть кворум: 50 % собственников плюс один. В этом случае решение может быть принято простым большинством.

Когда у совета МКД есть на руках все нужные решения общего собрания, можно приступать к активным шагам по разрыву отношений с не удовлетворяющей вас УК, то есть уведомить ее руководство об одностороннем расторжении договора и сроках этого расторжения. После этого УК должна подготовить и передать указанному лицу всю документацию на дом, а также сообщить о расторжении договора ресурсо-снабжающим организациям.

— Управляющая компания обязана в течение 30 дней после извещения о расторжении договора передать техническую документацию на дом, — говорит Ольга Паничева. — И просьба относиться к выбору новой УК серьезно, а не методом проб и ошибок. Управляющих компаний сейчас много — маленьких, больших, частных, муниципальных, — выбор есть. Срок действия договора обычно предлагается 5 лет, но мне сейчас кажется более оправданным двухлетнее соглашение, чтобы держать УК в напряжении...