За 2017 год в Вологде было объявлено 8 аукционов на продажу подвальных помещений в многоквартирных домах. Такая практика существует уже много лет, и, как оказалось, не все подвалы продаются законно.
Подвал для матери депутата
В этом году администрация города Вологды выставила на торги как минимум 8 подвальных помещений в жилых домах. Пять из них уже проданы. Это подвалы на проспекте Победы, 66, улицах Некрасова, 70А, Дзержинского, 39, Преображенского, 45 и Герцена,14.
Так, подвал площадью 900 кв.м. в доме на пр. Победы, 66 купило за 453 тыс. руб. ООО «Орион». Как нам рассказала одна из жительниц дома, общего собрания собственников жилья по этому поводу у них не было и согласия жильцов на продажу подвала не собирали. Во всяком случае, женщина впервые узнала о продаже подвала уже по факту.
Подвал в доме на Некрасова, 70а купила за 124,9 тыс. руб. (110 кв.м.) Любовь Новожилова – мать депутата Вологодской гордумы Владимира Новожилова.
Подвал на Преображенского, 45 (88 кв. м.) купила за 106,9 тыс. руб. Зоя Дегтярь. Зоя Витальевна – главный бухгалтер Централизованной бухгалтерии № 2 обособленного подразделения департамента образования Вологодской области.
Огромный подвал площадью 300 кв.м. в доме на улице Дзержинского, 39 достался за 409 тыс. руб. Максиму Афонину, а подвал в центре Вологды на Герцена, 14 площадью 68 кв. м. купила за 103,3 тыс. руб. Юлия Шабакова.
Герцена, 14. Фото vologda.4geo.ru.
Аукционы по продаже подвалов в домах на Преображенского, 47 (117 кв.м., начальная цена – 126,9 тыс. руб.) и Петрозаводской, 4 (120 кв.м., начальная цена – 152,6 тыс. руб.) еще не завершены. Прием заявок на аукцион по продаже подвала на Чернышевского, 70 (100 кв.м., начальная цена – 108,9 тыс. руб.) был закончен 29 августа, однако об итогах на сайте администрации города не сообщается.
Все эти подвалы приватизированы городом согласно перечню муниципальных унитарных предприятий, подлежащих приватизации, который был принят решением Вологодской городской Думы от 22 декабря 2016 года.
Без согласия жильцов
В 2013 году таким же образом департамент имущественных отношений выставил на торги подвальные помещения в жилом доме на Воровского, 41 - всего 255,4 квадратных метра. В марте того же года подвал выкупил индивидуальный предприниматель за 2,1 млн рублей. Позже сделка была признана недействительной, так как подвал по закону не мог принадлежать муниципалитету. Это выяснили сами жители дома.
Они подали иск в суд, желая признать договор купли-продажи, подписанный за их спиной, недействительным, и выиграли дело.
Собственники квартир на Воровского пояснили в суде, что администрации города не имела правовых оснований для продажи подвала, «поскольку спорные нежилые помещения в силу ст. 36 ЖК РФ должны находиться в общей долевой собственности собственников жилых помещений в указанном многоквартирном жилом доме. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Более того, истцы неоднократно обращались в администрацию Вологды по вопросу недопустимости сдачи в аренду спорного помещения».
Также жители дома указывали на то, что подвалы предназначены для обслуживания и эксплуатации жилого дома и поэтому просили признать недействительным и право собственности их подвала за МО «Город Вологда».
Администрация в свою очередь сослалась на то, что при регистрации права собственности на подвал ни ГП ВО «Вологдатехинвентаризация», ни Управление Росреестра по Вологодской области не усмотрели нарушений законодательства.
Воровского, 41. Фото vologda.4geo.ru.
Между тем, предприниматель уже начал обустройство подвала, вывез лишний мусор, засыпал пол песком, начал его бетонировать. Он не оспаривал в суде тот факт, что в подвале проходили коммуникации по полу, по потолку и заверил, что не будет закрывать жителям доступ к коммуникациям. В последствие суд обязал его все вернуть в прежнем виде.
16 сентября 2013 года Вологодский городской суд признал сделку между городской администрацией и предпринимателем недействительной, ссылаясь на статьи Гражданского и Жилищного кодекса, пояснения Конституционного суда и другие законы.
В частности в части первой 290 статьи Гражданского кодекса сказано, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности «общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».
Подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, согласно статье 36 Жилищного кодекса, также принадлежат жильцам.
«Определяющим критерием для установления правового статуса спорного подвального помещения является его назначение, а не само по себе наличие у него иных полезных свойств, позволяющих приспособить его (его отдельную часть) для самостоятельного использования», - пояснил Вологодский городской суд, согласившись с жителями дома в том, что передача подвала в муниципальную собственность и последующая его продажа противоречит закону.
Часто жильцы даже не догадываются о том, что подвалы в их домах находятся в собственности муниципалитета. Председатель совета Вологодской ассоциации ТСЖ Николай Иванов пояснил, что в случае таких продаж необходимо установить, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома:
«Если так, то, конечно, это общедомовое имущество, и все сделки с ним должны происходить по решению общего совета собственников жилья».
Напомним, в прошлом году мы писали о том, как были проданы помещения подвала в доме на Яшина, 3а - там ими "владеют" несколько фирм, включая ООО депутата Вологодской гордумы Татьяны Соколовой.
Из решения Вологодского городского суда:
"В силу статьи 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в первоначальной редакции данной статьи, действовавшей до принятия Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ) собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда признавались совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Из этого следует, что исключительное право государственной или муниципальной собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома в составе государственного или муниципального жилищного фонда прекращалось с момента приватизации первой квартиры в таком доме".