Заказываем экспертизу перед покупкой дома

2021-09-26

Привлечение судебного эксперта необходимо для достоверного определения стоимости имущества, например, в случае раздела имущества или наследства. Однако и в типичных сделках по покупке недвижимости люди часто хотят определить рыночную стоимость собственности. И в этом случае поможет экспертиза перед покупкой дома, произведенная специалистами.

Стоит взглянуть на подходы, с помощью которых проводится оценка недвижимости

Как правило, экспертизу недвижимости для целей судебного разбирательства может проводить только специалист, имеющий соответствующие полномочия. Его экспертное заключение должно очень точно определять стоимость имущества, поскольку, как правило, на его основании суд принимает конкретные и обязательные к исполнению решения. Конечно, в повседневной жизни такая точность не нужна. Окончательная цена сделки является результатом соглашения (контракта) между покупателем и продавцом. Однако, если вы покупаете недвижимость - для собственных нужд, для сдачи в аренду или для перепродажи - полезно знать, не отличается ли предлагаемая цена покупки существенно от рыночной стоимости недвижимости. Такая информация может настораживать потенциального покупателя, как в случае значительной заниженной стоимости объекта, так и в случае его переоценки.

Основа визуального осмотра

Основанием для составления экспертизы экспертом является визуальный осмотр недвижимости. Он позволяет, в том числе, познакомиться с предметом оценки. Оценка технического состояния, стандарта отделки или местоположения вместе с окружением, что важно для последующей деятельности, а также выбор подходящего подхода и метода оценки.

Сравнение

Этот подход является одним из предпочтительных методов определения стоимости недвижимости и наиболее часто используется на практике. Для его использования необходимо знать цены сделок с недвижимостью, аналогичной оцениваемой, их характеристики и условия. Аналогичные свойства - это свойства, сопоставимые с объектом оценки с точки зрения местоположения, правового статуса, назначения и других характеристик, влияющих на стоимость имущества. В случае жилых или коммерческих помещений дополнительной важной характеристикой, влияющей на их стоимость, является качество отделки. С другой стороны, в случае неосвоенной земли эти характеристики будут включать: инвестиционные возможности, форму участка или коммуникации. Важным шагом в сравнительном подходе является соответствующий выбор оценщиком недвижимости для сравнения. Необходимо тщательно проанализировать доступные сделки с точки зрения их характеристик и принять для оценки те, которые имеют параметры, аналогичные оцениваемому имуществу.

Ищем общие черты...

Для наглядности предположим, что объектом оценки является жилая единица полезной площадью 50 м2, расположенная на первом этаже 4-этажного многоквартирного жилого дома, построенного в 2019 году в составе жилого дома. Усадьба на окраине города. В этом случае сравнительная недвижимость должна включать сделки по продаже жилых помещений с аналогичной полезной площадью, расположенных в многоквартирных жилых домах, построенных за последние несколько лет на окраинах города, с одинаковым доступом к общественному транспорту и коммерческим объектам. Вы также должны учитывать расположение недвижимости на этаже и дополнительные преимущества, такие как сад, место для парковки или даже развитие усадьбы.

... хотя, вероятно, будут и различия

Помните, что объекты, принятые для оценки, не обязательно должны быть идентичными и могут отличаться по определенным характеристикам. Также стоит отметить, что сравнения должны проводиться с использованием аналогичных объектов недвижимости, которые были предметом сделок купли-продажи в ближайший период, предшествующий дате оценки, и не более двух лет с даты, на которую стоимость недвижимости определена. В сравнительном подходе используются три метода:

  • метод попарного сравнения;
  • метод корректировки средней цены;
  • относительно редко метод статистического анализа рынка.