Кадастровый учет земли под жилыми строениями — дело тонкое. | Фото с сайта btibataysk.narod.ru
Из-за несовершенства федерального законодательства бюджеты Вологды и других муниципальных образований ежегодно теряют десятки миллионов рублей.
В прошлом году в бюджете Вологды было запланировано 295 млн. руб. земельного налога. Собрано 306,4 млн. руб. План перевыполнен, и можно даже порадоваться.
Но трубить в фанфары рано, если учесть, что часть налогоплательщиков из ТСЖ просто не учтены, а значит, в план по сбору земельного налога не включались.
У каждого многоквартирного дома есть земля под домом и придомовой участок. А раз есть земля, то должен быть и налог на землю.
Первоначально при строительстве дома строительной организации выделяется земельный участок под застройку. Владелец земли заключает с предприятием-застройщиком арендный договор. В случае, если строители взятые на себя обязательства не выполнят, например, будут использовать землю по другому назначению, то земельный участок власти у них изымут, расторгнув договор аренды.
Когда дом построен, жилье переходит в собственность физических лиц. Договор аренды с застройщиком расторгается, земельный участок формируется, ставится на кадастровый учет в налоговые органы и пропорционально делится между собственниками жилья. После этого собственники жилья становятся плательщиками земельного налога, или, как говорят налоговики, объектом налогообложения.
Теоретически налог нужно платить с момента проведения кадастрового учета земельного участка. На практике официальное закрепление участка для налогообложения ровным счетом ничего не значит. Потому что де-юре земельный участок, согласно законодательству, становится объектом налогообложения физического лица только после регистрации их земельной доли в ГУЮ.
А если эти самые доли не зарегистрированы? Именно в этом камень преткновения.
Взять, к примеру, товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Согласно Жилищному кодексу, придомовой земельный участок бесплатно переходит в общедолевую собственность владельцев квартир и помещений. Затем участок нарезается так, чтобы каждый собственник жилья получил земельную долю пропорционально занимаемой жилой площади. При этом доли условны, так как выделить их в натуральном виде практически невозможно.
И тут возникает второй вопрос: кто должен это делать? Теоретически — сами собственники жилья в добровольном порядке. А на практике выходит иначе. Собственники жилья не спешат оформлять землю и стать полноправными землевладельцами, зная, что землю у них, по закону, никто отнять не имеет права.
Они и не спешат платить земельный налог, поскольку никакой ответственности за это не предусмотрено. Согласно Постановлению Пленума Верховного и высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29.04.2010г п.п. 67, 68. земля под домами, пока не оформлена в собственность жильцов, считается государственной или муниципальной, но при этом распоряжаться ею власти не вправе.
Время от времени налоговая служба предпринимает попытки взять этот вид налога с ТСЖ. Но не всегда это получается. ТСЖ, будучи юридическим лицом, за налогообложение земельного участка никакой ответственности за своих «подданных» не несет и нести не может, так как налог на землю обязаны, как сказано в Налоговом кодексе, платить физические лица.
Нелишним будет добавить, что именно этот вид налога зачисляется в местные бюджеты. А значит, городские власти кровно заинтересованы в его полном сборе. Но из-за несовершенства федерального законодательства ничего поделать не могут. И если у члена ТСЖ, предположим, возникнет страстное желание заплатить земельный налог за придомовую долю, которая юридически на него не оформлена, то налоговики в этом откажут, поскольку у них нет доказательств из ГУЮ о том, что ваша доля принадлежит именно вам, а не соседу.
Земельный вопрос не раз безрезультатно рассматривался на разных уровнях власти, в том числе и в судах. Так, в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 говорится, что «право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Но судебное решение не является законодательным документом. А потому не может быть принято к исполнению.
Как бы то ни было, земельный налог на придомовую территорию многоквартирных домов является скрытым резервом для городской казны. И над этим непростым вопросом всем заинтересованным лицам предстоит поработать на законодательном уровне.