К вопросу о продаже и прибыльности Вологодского городского рынка

09.10.2014 [БлогоVO]

После того, как я написал о продаже Вологодского городского рынка

Вологодский городской рынок (11)

вышел сюжет на нашем городском телевидении.



Возникло такое чувство, что все узнали о продаже рынка из моего поста. Что, кстати, заметно по комментариям людей в ролике.
Но, мы не об этом. Мы решили немного шире взглянуть на проблему городского рынка и его доходности. Ведь несмотря на то, что Администрация отказывается от комментариев, хотя кулуарно говорят о двух вещах:
Первое - о его низкой ликвидности и малой доходности.
Второе - о том, что мэр города давно обещал его одному из вологодских предпринимателей.

Если второй вопрос пока остается на уровне слухов, и причастность одного водочного "короля" пока не доказуема. То первый мы вполне можем попробовать оценить.

Итак, давайте начнем с выяснения вопроса прибыльности рынка. Вот цифры заявленные официально.

Финансовый результат Вологодского городского рынка

Как следует из них, валовая выручка составила за полгода без малого 31 миллион рублей, правда с учетом неких 26 миллионов рублей коммерческих расходов эта прибыль превратилась в убыток. В чем заключается смысл этих коммерческих расходов мы еще попытаемся разобраться. Несмотря на это получена дополнительная прибыль в виде 9,5 миллионов рублей и несмотря на уплату налогов, осталась чистая прибыль 4,3 миллиона рублей.
Не очень много за полгода использования 6,5 тысяч квадратных метров помещений и 1,2 Га земельных участков.

Не будем обвинять руководство рынка в наличии "левых" касс и наличии "левых" оборотов. Давайте просто оценим возможности рынка по среднерыночной цене.
Для оценки мы берем газету "Городок" и оцениваем квадрат улиц Батюшкова-Проспект Победы-Мира-Благовещенская, внутри которого и расположен рынок. Аренда помещений в "золотом" центре Вологды стоит от 1000 до 3000 рублей за квадратный метр в месяц. Можно сказать, что в среднем это 1500 рублей за кв.м.. Но, мы все-таки посчитаем по минимуму и получаем, что площади рынка могут приносить доход около 6,5 миллионов рублей в месяц.

Вологодский городской рынок (17)
Вологодский городской рынок (16)
Вологодский городской рынок (18)
Вологодский городской рынок (21)
Вологодский городской рынок (20)
Вологодский городской рынок (9)

Это практически без учета второго этажа, так как на нем, несмотря на наличие более сотни павильонов, всего 146 кв.м. принадлежащих нам с вами.

Вологодский городской рынок (15)

И это, кстати, отдельный вопрос к качеству управления муниципальной собственностью.

Идем далее, на улице существует еще более двухсот торговых мест.

Вологодский городской рынок (13)
Вологодский городской рынок (1)

Вологодский городской рынок (3)
Вологодский городской рынок (4)
Вологодский городской рынок (6)
Вологодский городской рынок (7)

Не считая нескольких десятков торговцев шапками.

Вологодский городской рынок (14)

А также несколько десятков павильонов и ларьков, от овощей до надгробных памятников

Вологодский городской рынок (19)

По нашей информации стоимость аренды составляет от 10 до 20 тысяч рублей за торговое место в месяц.
А валовая выручка по средним оценкам составляет 4,5 миллиона рублей в месяц.
В целом мы получаем оценку дохода от сдачи в аренду около 11 миллионов рублей в месяц. Мы понимаем, что 11 миллионов это валовая выручка и есть еще коммунальные расходы, хозяйственные расходы, заработная плата персонала, налоги и т.д. По обычной практике эти расходы не превышают 20-25% валовой выручки от суммы аренды в центральной части города. Подводя промежуточный итог можно сказать, что рынок может приносить не менее 8 миллионов рублей прибыли в месяц или около 100 миллионов в год.

Готовы поспорить о наших оценках и будем рады если предприниматели работающие на рынке покажут нам официальные расходы, которые они несут. И раскроют нам реальные, если они отличаются от формально звучащих в отчетах. Естественно, что мы готовы работать на условиях полной анонимности. Пишите нам на почту - vologdavybory@gmail.com или звоните +7921-238-5100

Ах да, еще, небольшой пример оценки, для желающих поспорить, готов привести сразу же

Стоимость аренды павильона на Вологодском городском рынке

Теперь перейдем к оценке недвижимого имущества. Баланс у Вологодского городского рынка следующий.

Недвижимость Вологодского городского рынка

Давайте посмотрим, сколько стоит недвижимость в центре города. Прибегнем к помощи сайта купи.ру
Для начала мы находим ближайший центр города по улице Мира и обнаруживаем цену в 83.000 и 57.000 рублей за кв.м.

Стоимость недвижимости в центре города

Теперь посмотрим на Проспект Победы и увидим цену в 76.000 рублей за кв.м.

Стоимость недвижимости в центре города Проспект Победы

Ну и давайте посмотрим на цену квадратных метров на самом Вологодском городском рынке

Стоимость недвижимости в центре города Вологодский городской рынок

Не правда ли, замечатальная цена в 100.000 (сто тысяч) рублей за квадратный метр.

Попробуем прикинуть сколько стоит 6,5 тысяч квадратных метров? Мне одному кажется, что они стоят от 350 до 650 миллионов рублей?

При этом, у нас ведь еще есть земельный участок. В собственности и пользовании у ООО "Вологодский городской рынок" находится 13842 кв.м. или 138 соток.

Мы нашли одну продажу в центре Вологды, стоимостью 1 миллион рублей за сотку.

Стоимость земли в центре города Проспект Победы

Это конечно не "золотой" центр, но все же позволяет нам дать минимальную оценку стоимости земли в 138 миллионов рублей.
В целом же, весь объект можно оценить в 500-800 миллионов рублей. То есть, объявленная цена в 250 миллионов явно занижена. Также, как занижены, по нашим оценкам, доходы от рынка. 

В конце, хотелось бы поставить еще одно видео. Специально для Администрации города Вологды. В качестве простого урока для перенятия опыта успешного пополнения бюджета.


Ведь продают они явно не худший из активов

Вологодский городской рынок лучший в стране

При любом использовании материалов сайта обязательна гиперссылка на адрес newsvo.ru
Яндекс.Метрика